一、项目简述

1、项目名称：峨山县“太极泉•康养天子山”度假酒店建设项目

2、项目建设地点：峨山县小街街道年景村

3、建设性质：改扩建、新建

4、投资匡算：1.1亿

5、拟总规划用地：215亩（建设用地45亩）

6、项目所属行业：旅游文化产业

7、行业代码：61住宿业、62餐饮业

8、项目简述：

项目拟选址小街街道年景村，投资匡算1.1亿，总规划面积215亩（建设用地45亩），依托小街天子山自然生态风光、天然八卦图景观、历史文化传说，以温泉康养为主题，建设温泉浴场区、农业体验区、酒店住宿区、森林休闲观光区、特色民俗风情街，打造集旅居、休闲、康养、健身等功能为一体的温泉康养度假酒店。

二、项目背景

1、大政方针

国务院办公厅《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见（国办发〔2019〕41号）》

顺应文化和旅游消费提质转型升级新趋势，深化文化和旅游领域供给侧结构性改革，从供需两端发力，不断激发文化和旅游消费潜力。努力使我国文化和旅游消费设施更加完善，消费结构更加合理，消费环境更加优化，文化和旅游产品、服务供给更加丰富。 

国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》

   鼓励社会资本大力开发温泉、滑雪、滨海、海岛、山地、养生等休闲度假旅游产品。重点依托现有旅游设施和旅游资源，建设一批高水平旅游度假产品和满足多层次多样化休闲度假需求的国民度假地。 

云南省人民政府办公厅《关于印发云南省旅游文化产业发展规划及实施方案的通知（2016-2020）》

顺应人们越来越注重身心健康、养生养老等消费需求,有效利用全省地热、温泉密集的优势,开发建设以温泉养生、康复疗 养为重点,理念创新、设计新颖、设施配套的温泉养生度假产品。

                                           2、本地背景

近年来，玉溪市充分发挥交通、区位、资源等优势，大力支持旅游产业的发展。积极挖掘旅游资源，推动旅游工作各领域、多方位、全链条深度融合。确保在旅游产业打造上做出亮点、实现突破。

峨山县政府近年来秉承将小街温泉全力做好的信念，大力发展温泉旅游产业，强力推进年景村整治工作，抓好温泉旅游服务提档升级，打造集文化体验、休闲度假、生态旅游、养老修身等功能于一体的特色温泉小镇，为本地温泉旅游产业发展创造了有利条件。

三、产业分析

1、产业大趋势：

国内

2012-2017年我国温泉旅游产品消费规模从103亿元增长到323亿元；预计到2020年，旅游产品消费规模将达到470亿元，市场规模将进一步扩大。2017年温泉旅游接待人数达2.2亿人，预计2021年接待人数将达到4.3亿人。温泉旅游市场的发展空间不可估量。

云南省

2018年云南共接待海内外游客6.88亿人次；实现旅游业总收入8991亿元。

充分发挥云南省温泉资源丰富，品质好，功效多，具有高附加值，易于开发等特点，市场前景广阔，发展潜力巨大。

峨山县

2019年全年峨山县共接待国内外游客 258.97 万人次，实现旅游总收入286511 万元。 

2、产业优势：

随着峨山县经济社会的快速发展，政府坚持以全域开发为牵引，积极促进温泉、旅游等产业发展提速增效。

峨山县小街街道坐拥天子山景区，天然八卦图景观，依托本地丰富的温泉资源、优美的田园风光、多样的民俗文化，悠久的历史传说，积极打造小街太极古镇旅游特色镇项目，特色镇建成后将发展成为集旅居、休闲、康养、健身等功能于一体的温泉康养小镇。

本项目作为本地重点打造的项目之一，建成后将促进本地温泉产业的发展，成为特色小镇中的吸引点。 

旅游路线

普华寺—彝人谷竹海—高香生态茶园—天子山景区—小街温泉（含项目）

3、市场研判：

   市场研判一：2016年，峨山小街温泉接待游客已有4万人次，营业收入达600余万元，2017年，峨山县引入驾校培训基地，每年学员人数达10万人以上，这将为项目带来更大的客流量以及更好的宣传效应。预计到2025年，小街温泉接待游客将达到15万人次以上。

峨山县温泉旅游产业现还停留在发展初期，区域内竞争者配套设施匮乏，并且产品、功能单一，核心竞争力较小。

项目依托小街街道周边具有的良好区位以及优越的温泉资源，既可以成为当地居民以及周边县市游客周末休闲的好去处，又能扩大温泉旅游产业市场，极具市场前景。

市场研判二：一级客源市场：峨山县本地居民，日常休闲、度假放松、康体养生

    二级客源市场：周边玉溪市、楚雄州、昆明市为代表的滇中地区游客；周末休闲、观光游览、度假解压、商务出差

机会市场：四川省、贵州省、重庆市为代表的西南地区游客；解压放松、增进感情、观光游览

四、资源禀赋

1、区位条件

交通区位

峨山县是云南连接东南亚的重要节点，项目所在小街街道距峨山县城六公里，距玉溪市22公里，距昆明市110公里，距玉溪市约30分钟车程，距昆明市约1.5 小时车程。

已有道路：国道213线、昆曼国际大通道，易峨高速

在建道路：弥楚高速、泛亚铁路中线（玉溪至磨憨铁路）

地理区位

峨山县在云南省中部，峨山县东连玉溪市红塔区、通海县，南接红河州石屏县，西南毗连新平县，西北与楚雄州双柏县隔绿汁江相望，北连易门县和昆明市晋宁区。

  旅游区位

峨山县处于滇中城市经济圈、昆河经济带、昆玉红旅游文化产业经济带。

气候条件

峨山县属中亚热带半湿润凉冬高原季风气候区，气候温和，日照充足。夏无酷暑，冬无严寒，温差立体分布，年平均气温17.5℃。

                                            2、资源优势

文化资源

范石生将军纪念馆

峨山小街是范石生将军的出生地，是名副其实的“将军之乡”。范石生曾与孙中山并肩作战击退叛军，孙中山赠予他一柄军刀和亲笔题写的“功在国家”四个字，后被授予陆军上将军衔。范石生后被排挤出军界，从此不问政事，行医济世，于1939年在昆明街头被刺杀，终年52岁。现小街街道范石生将军纪念馆规划设计已完成，这一文化产品将吸引更多客源。

天子庙

小街街道天子庙位于本次项目的规划范围之中。天子庙供奉大理国开国皇帝段思平。天子庙坐南朝北，与坐北朝南的娘娘庙相峙，庙中塑有一丈多高的天子老爷全身像，庙内壁画栩栩如生。每日香火缭绕，来此游玩者络绎不绝。每年农历六月十三日，这里人声鼎沸，非常热闹，村村寨寨的男女老少潮水般地涌到这里，还请来外地的戏班子，大闹三天三夜。传说这一节日是为纪念天子老爷而举行的。本次项目规划若合理利用这一文化资源，有利于项目实现产品多元化、功能多元化。

彝族文化资源

峨山彝族花鼓舞

 峨山彝族花鼓舞，彝语称“者波必”，流传于玉溪市峨山彝族自治县的彝族村寨。在双江镇、小街镇、甸中镇、化念镇、塔甸镇、大龙潭乡、富良棚乡、岔河乡，均有大量的彝族花鼓舞分布。

       峨山花鼓舞是彝汉歌舞文化的结合体，起舞时原唱汉语花灯调，现在有些地方则唱彝语或半彝半汉的“跳乐调”，具有似彝似汉的艺术风格，艺术价值和观赏价值较高。

峨山彝绣

 峨山县花腰彝聚居，在长期的历史进程中，这里勤劳、智慧的彝家妇女用自己的双手创造出了独具特色的民族文化，将花腰彝服饰谱写成了一部穿在身上的文化史。花腰彝的妇女服饰具有复杂、精美、鲜艳、亮丽等特点。在这里，流传着“不长树的山不算山，不会绣花的女子不是彝家女”的说词。

       峨山彝绣品种丰富，多是以实用为主，绣品图案精美、工艺精湛，文化底蕴深厚，体现了彝族原创古朴的自然之美，是彝族文化的重要组成部分。

                                          特色美食资源

峨山舂鸡

峨山舂鸡被称为一道彝族名菜，是峨山县的特产，口味独特，麻辣鲜嫩，以小街舂鸡尤为有名。

峨山银毫绿茶

峨山县的特产。峨山银毫外形圆浑略弯曲，白毫满披，香气鲜嫩持久带花色，汤色杏绿，滋味鲜醇回甘，叶底肥嫩匀亮。

菌全席

峨山盛产各种野生菌，采食野生菌是峨山人的由来传统。峨山人自创的菌全席，包括干巴菌、鸡枞、青头菌、牛肝菌、鸡油菌等，烹饪方法有多种，味道鲜美。

玉林泉酒

云南省玉溪市峨山县的特产。玉林泉酒是中国白酒中工艺独特、品质优良、个性明显的小曲白酒，口感兼容性很强，以其绵、甜、净、爽的独特风格及个性魅力，获得了广大消费者的喜爱。

化念烤鹅

云南省玉溪市峨山县化念镇的特产。化念烤鹅鹅体饱满，腹含汤汁，滋味醇厚，具有皮脆、肉嫩、骨香、肥而不腻的特点。

峨山金红栗

峨山县众多板栗资源中的一种优良品种。峨山金红栗果实饱满、均匀、颜色鲜艳有光泽，容易剥壳去皮，果实香糯，口感纯正。峨山金红栗成熟期早，中秋书以前就可成熟上市。近年来金红栗名气倍增，产品除满足本地市场外，还销往省内外市场及远销日本、台湾、香港等地。

                                               温泉资源

峨山县小街街道温泉属低矿化度淡泉水，水温常年在38℃-43℃，水中含有对人体有益的钙、硫、磷等多种矿物元素，具有增强人体免疫力，除风祛湿，治疗皮肤病等功能。也可作为矿泉饮料、天然矿泉水。由于小街街道温泉地理位置优越，又集山、水、温、岩、洞秀景为一体。

基础设施

公共厕所、硬化道路、游客服务中心、亮化工程等基础配套 

温泉酒店对比

昆明周边地区已有弥勒湖泉温泉酒店、柏联SPA温泉酒店等高端类型温泉酒店，但对于峨山县本地及周边居民具有距离较远、消费较高等特点，而峨山县周边温泉酒店又因年代久远设施老化、温泉产品的单一和低端化等因素影响，不能满足消费人群的需求。本地急需一个定位中端，具有部分高端设施的温泉酒店，满足不同层次游客的需求。

峨山县周边地区温泉酒店：玉溪象鼻温泉、禄丰罗茨温泉（各一张图）

项目的打造将为以峨山小街为核心半径500Km的居民提供周末休闲娱乐度假场所。

五、项目设计

1、项目定位

总体定位：立足峨山、辐射滇中的温泉森林度假酒店

功能定位：打造集旅居、休闲、康养、健身等功能为一体的温泉康养度假酒店。

2、规划布局：

一街四区

特色民俗风情街、温泉浴场区、生态农业体验区、酒店住宿区、森林休闲观光区

3、建设内容:

温泉浴场区

依托项目地现有基础设施提升改造，以温泉资源为核心载体，以优美的自然环境、丰富的人文风情、特色的历史传统文化、优质的服务为支撑，以体验温泉、感受文化、康体养生、休闲度假等为目的，将分为以下三大板块，以提供给不同的消费人群。建设高端商务浴池、亲子家庭浴池、大众休闲浴场、舒心休闲客房、浴场休闲乐园等板块。

高端商务浴池：面向商务出差人群，此类人群消费水平高，价格敏感度低，大型或中小型会议度假地结合进行建设，核心是会议活动，温泉等设施作为配套产品。

亲子家庭浴池：亲子家庭温泉应具备儿童探索、教育的功能。虽然亲子型温泉主要接待对象是儿童，但也要考虑家长的需求。此类人群消费水平较高，价格敏感度一般。

大众休闲浴场：提供给当地居民周末休闲度假放松的场所。消费水平低，价格敏感度高。

浴场休闲乐园：面向孩子人群。家长一般对于孩子的消费较高，价格敏感度低。

舒心休闲客房：主要提供给泡完温泉想继续体验其他配套的游客，面向消费力水平一般的游客。 

生态农业体验区

依托项目地周边具有的大片生态农地，满足游客现如今的体验式旅游的需求，打造先体验再泡泉或是先泡泉再休闲的体验式连锁服务，建设生态采摘园、农耕体验园、农林果香休闲步道等板块。

生态采摘园：建设温室大棚蔬菜采摘基地和水果温室，一年四季都可以进行蔬菜、水果的采摘活动。让久居都市的游客，得以全身心的放松，置身于大自然之中，充分吮吸来自大自然的芳香，享受人与自然的和谐之美。

农耕体验园：将打造一个集观光采摘、农耕体验、农场直供、科普教育、休闲娱乐为一体的绿色农业体验农场。

农林果香休闲步道：在温泉浴场区结束后，步行回酒店时走在休闲步道上，闻着阵阵果香，感受土壤的芬芳，让生活与工作的压力都烟消云散。

酒店住宿区

依托天子山脚下优美自然景观，以新古典主义风格为主，并且融入彝族文化元素，整体定位高端豪华，省内独一无二，给游客更加独特的旅游体验。建设森林观景房，静谧休憩房、养生SPA馆、温泉餐厅等板块。

森林观景房：该房间设置270度全景飘窗，阳光照射充足，观景效果好，躺在床上欣赏天子山碧绿幽美的景色，居住的舒适度很高。

静谧休憩房：主要为游客提供一种安心安静的环境，能够体验远离城市喧嚣的静谧感觉，放松压力。

养生SPA馆：透过SPA的服务和文化的熏陶参与其中的人获得从心灵到身体的深度放松，从而达到养生，养性，养心的目的。追求“身”、“心”、“灵”的统一。轻柔的音乐，令人陶醉的香气，安静的环境，使游客沉浸在平静与从容之感中。

温泉餐厅：秉持“温泉美食融合理念”。餐厅内部装潢时尚典雅，现代风格浓郁，凸显出人性化的舒适温馨，并与“天子山景、小街太极图”的生态意境相融合，创造出别具风味的用餐雅境。不仅是游客个人及亲友汇餐、品尝美味的上乘之选，也是单位及团队举行各类宴席的绝佳场所。

森林休闲观光区

依托天子山优美的自然风光和天子庙浓厚的历史气息，为游客提供观光、休闲、锻炼身体等功能。建设绿色步道，八卦景观观景台等板块，并对天子庙进行提升改造工程。

绿色步道：绿色步道围绕峨山太极图中河流两岸建设，同时连接酒店和天子庙以及大鱼洞景区，可供行人和骑车者进入的绿色空间通道，集合了生态、文化、休闲、景观、通行于一体的综合功能。

八卦景观观景台：观赏峨山县的天然形成太极图景色而搭建的平台，同时观景台建筑时也应融入段思平传说，让观景台也成为一种景色。

特色民俗风情街

依托温泉浴场区建成后，带来的客流量，对现有民居进行提升改造工程，将峨山县太极图景观元素和民族民俗文化相结合，打造特色民俗风情街，建设太极民族风情街、民族特色民宿群等板块。为游客提供娱乐、购物、观光等功能。

太极民族风情街：风情街建设手工制品、工艺品店铺，进行文创产品售卖；建设美食店铺，汇聚云南省各式各样的美食，满足不同游客群体的需求，并采用不同时段加入民族活动表演，加强游客的互动性和体验性。让游客通过视觉、听觉、味觉等多重方式体验当地民俗风情、文化。

民族特色民宿群：建设具有民族文化特色，内部设施完备的特色民宿。为旅客提供住宿、餐饮服务，并配套健身、网咖、自助餐厅、会议室等休闲娱乐设施，供入住旅客使用。

4、投资匡算:

投资估算：1.1亿元

总规划用地：215亩（建设面积：45亩） 

开发建设总投资估算表

投资总表

六、创收回报

1、盈利模式:

酒店经营收入：

（中端酒店客房60间，1间/350元，收入529万元/年。

高端酒店客房30间，1间/750元，收入540万元/年。）

民宿经营收入：

客房80间，1间/250元，收入504万元/年。

温泉套票（包含餐饮及游乐设施）：

1人/80元，收入720万元/年。

高端康养旅居服务（包含SPA、养生课程、禅修课程）：

总计3班，每班30人，1人/3.3万/年，收入300万元/年。

观光采摘体验活动：

1人/70元，收入630万元/年。

餐饮、购物等配套服务：

收入800万元/年。

承办大型活动、团建等服务：

收入500万元/年。

其他配套、服务产生的费用；

收入200万元/年。

2、经济效益:

本项目建成后预计年接待游客9万人次，按盈利模式部分计算，预计年营业收入4700万元。年平均利润总额1410万元。项目投资回收期8年，该项目年利润率为30%。

3、社会效益:

项目建成后将极大的推进当地温泉旅游、康养产业的发展，推动当地温泉资源的利用，充分带动当地居民就业，提高当地居民收入，并且对于社会发展和区域经济有一定的促进作用。

七、项目风险

1、风险预测：

政策风险：国家宏观调控政策,财政货币政策,税收政策,可能对项目今后的运作产生影响。

经营风险：项目的实施有一定的周期,涉及的环节也较多在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化将会影响项目的进展。

管理风险：公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导 致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降，内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，也将为公司的运营带来风险。

2、应对策略：

针对政策风险的影响：对特定目标的资产、资质、信用、信誉状况的调查，通过建立企业风险控制系统，从而规避企业内部员工及外部投资等方面可能出现的系列风险。

针对经营风险的影响：应根据市场和项目的运行情况及时调整财务支出，建立备用资金库，建立有效的及时的反映情况的体制，制定长远的经营战略和发展目标。

针对管理风险的影响：加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训,高其整体素质和经营管理水平。倡导组织创新、思想创新,以适应不断变化的外部环境。

八、招商策略

1、招商区域

重点招商对象

江苏省、浙江省、四川省、广东省

二级招商对象

云南省昆明市、云南省德宏州、贵州省、重庆市、北京市

2、招商对象

海森温泉设计院

代表了国内最高温泉设计水平和为推动和引领中国温泉产业健康可持续发展具有杰出贡献的企业。

代表案例：恒大海南海花岛温泉小镇、恒大海上威尼斯度假城温泉小镇、青岛海泉湾度假城

绿维文旅

专注于旅游产业与特色小镇的开发运营服务，以“创意经典•落地运营”为理念，基于智库优势，在顶层设计引导下，整合投资、开发、建造、运营、人才等产业链板块，经合资、合伙的深度整合，推动全产业链全程联合孵化服务。

代表案例：思拉堡温泉小镇、云南安宁温泉旅游小镇、北京蓝调庄园水晶古堡温泉、海南七仙瑶池温泉、河南鄢陵花都温泉旅游度假区

巅峰智业

发展成为旅游规划行业龙头和旅游全产业链创新引领者，提供“规划+运营+营销+投资”四位一体一站式解决方案。

代表案例：西安日月湾国际温泉旅游度假区总体规划、包头西部温泉城概念性规划、白洋淀温泉城旅游度假区一期开发区控制性详细规划。

箱根

是中国第一家提供温泉投资开发全方位一站式解决方案的专业公司，服务范围涵盖温泉产业开发上中下游的全产业链。

代表案例：云南腾冲悦椿温泉村、大连鲁能易汤海洋温泉、北京司马台长城古北水镇温泉、华侨城集团四川海螺沟温泉、广东从化都喜泰丽温泉度假酒店

天沐

专业从事温泉度假综合体投资开发建设、经营和品牌管理输出的连锁产业集团。

代表案例：江西庐山天沐温泉度假区、江西明月山天沐温泉度假区、辽宁营口熊岳天沐温泉度假区、山东威海天沐温泉度假区、山东江北水城天沐温泉度假村

3、合作方式

合资合作方式

峨山县“太极泉•康养天子山”度假酒店建设项目精简版（对外版）.pdf